O IMOBILIÁRIO E A SEGURANÇA JURÍDICA

LEI 13.097/05 – O IMOBILIÁRIO E A SEGURANÇA JURÍDICA

 

                                                                  Beatriz Portela Gomes Pires¹

Resumo

Este artigo trata sobre a recente lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015. Visto como instrumento para a desburocratização na aquisição de imóveis, é também medida capaz de salvaguardar a segurança jurídica nos negócios imobiliários.

Palavras-chave: lei 13.097/2015. Imobiliário.

Abstract

This article discusses the recent law 13.097 of January 19, 2015. Saw, as an instrument for debureaucratisation in the acquisition of real estate, is also measured able to ensure legal certainty in the real estate business.

Key words: law 13.097/2015. Real state.

 

 

É consabido que o comprador enfrenta dificuldades, custos e formalidades ao adquirir um imóvel em decorrência das inúmeras certidões, documentos providenciados e suas análises para que a compra seja realizada seguramente.

Podemos dividir, desde logo, o estudo da documentação em dois aspectos:

  • Com relação ao próprio imóvel: verificar certidão de matrícula, os débitos tributários, se a ele recaem dívidas, passivos ambientais, tombamentos entre outros.
  • Com relação ao credor: verificar se não há dívidas, para que não incorra numa eventual alegação de fraude à execução, tão comum, sobretudo, na Justiça do Trabalho.

 

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¹ Beatriz Portela Gomes Pires, Graduanda em Direito no Centro Universitário Christus – Fortaleza/CE, Trainee no Lundgaard Jensen Consultoria e Advocacia Internacional

 

 

 

Com a sanção da Lei 13.097/05, basta ao adquirente verificar a matrícula imobiliária, de modo que, não existindo ônus averbado até o momento da aquisição, este terá a segurança de que o imóvel está livre, afastando-se, o risco decorrente de eventual anulação, atestada ainda a sua boa-fé, ratificando o já consolidado entendimento do STJ, na Súmula 375, que relata:

 

Súmula 375. O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

 

Ao verificar a matrícula, se o comprador localizar qualquer tipo de constrição, se presumirá a sua má-fé.

Por outro lado, com a certidão de matrícula atualizada, parte-se do pressuposto de que ele é um adquirente de boa-fé e o negócio não poderá ser declarado ineficaz.

Anteriormente, a jurisprudência exigia que o vendedor propusesse ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com a nova lei, basta que o vendedor o notifique (judicialmente ou no Cartório de Registro de Imóveis) para purgar a mora dentro do prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Tal lei determina que haja:

  • Previsão expressa no contrato.
  • Inadimplemento absoluto do comprador, ou seja, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo mencionado.

 

Lei 13.097/2015

Art. Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

 

A mudança simplificará a retomada do imóvel pelo credor e diminuirá o número de demandas no Judiciário com esse fim.

Porém, ela não resolve algumas questões frequentes na justiça, notadamente, no que diz respeito à devolução de parcelas pagas pelo devedor inadimplente que deverá fazer jus ao art.53 do Código de Defesa do Consumidor CDC e os limites que vem sendo fixados pela jurisprudência.

 

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

 

Desse modo, com o fito de evitar ou reduzir demandas dessa natureza, é prudente que conste também no contrato o percentual de devolução das parcelas de fato pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU e outras despesas que seriam do devedor, mas que por motivo da rescisão serão sustentadas pelo credor) e que a restituição dos valores seja feita de uma só vez depois de invalidado o contrato.

 

No que tange à remissão do imóvel, se esta não suceder de forma amistosa após o prazo da notificação e realizada a devolução dos valores por ventura pagos pelo comprador, com os devidos descontos, incumbirá ao vendedor propor ação judicial tão somente com esse fim.

 

Conclui-se, que a Lei 13.097/05 não desvia o direito do devedor de suprimir a rescisão, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição. Nada obstante, cumprirá ao devedor inadimplente o ônus de ajuizar a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

 

REFERÊNCIAS:

 

MONTEIRO PORTO, Monica. A Lei nº 13.097/2015 autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador independente de ação judicial.  Disponível em: http://jus.com.br/artigos/35860/a-lei-n-13-097-2015-autoriza-a-rescisao-do-compromisso-de-compra-e-venda-de-imovel-por-inadimplemento-do-comprador-independente-de-acao-judicial

 

GRANDISKI, Paulo. [37] Alterações relevantes no mercado imobiliário introduzidas pela Lei 13097/2015. Disponível em:  http://blogs.pini.com.br/posts/normas-tecnicas-pericias/[37]-alteracoes-relevantes-no-mercado-imobiliario-introduzidas-pela-lei-13097-338737-1.aspx

 

Lei 13.097/2015.

 

Código de Defesa do Consumidor.